ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กฎกระทรวงและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การบริหารจัดการและให้บริการต่างๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดแก่เจ้าบ้านและผู้พักอาศัย

 

ขอบเขตการให้บริการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

1. ให้คำปรึกษาทั่วไปเกี่ยวกับการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
2. ให้คำปรึกษาทั่วไปเกี่ยวกับพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กฎกระทรวงระเบียบของ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
3. จัดทำแผนงานการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
4. ให้คำแนะนำกับเจ้าของโครงการและสมาชิกหมู่บ้านเกี่ยวกับการเตรียมการ
5. สำรวจผังจัดสรรและรายการทรัพย์สิน
6. จัดทำบัญชีทรัพย์สิน
    - รายการสาธารณูปโภค
    - รายการบริการสาธารณะ
7. ยกร่างข้อบังคับและกฎระเบียบของหมู่บ้านโดยความเห็นชอบของเจ้าของโครงการ
8. จัดทำหนังสือแจ้งผู้ซื้อและสมาชิกหมู่บ้านเพื่อเตรียมการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
9. จัดทำเอกสารเตรียมการประชุมใหญ่
10. จัดส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่
11. ดำเนินการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้าน
12. จัดทำรายงานการประชุม
13. จัดทำเอกสารยื่นจดทะเบียน
14. เป็นตัวแทนดำเนินการยื่นจดทะเบียน
15. จัดทำงบประมาณการบริหารจัดการหมู่บ้าน
16. จัดทำอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ เพื่อใช้ในการลงคะแนนเสียงและจัดเก็บค่าใช้จ่าย
17. จัดทำตารางจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางของหมู่บ้าน
18. ให้คำปรึกษาในการโอนและรับโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับคณะกรรมการหมู่บ้าน

 

• ผลของการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ม.46 ม.47)
1. มีฐานะเป็นนิติบุคคล
2. มีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินการแทน
3. ผู้ซื้อจัดสรรเป็นสมาชิก
4. ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิก กรณียังถือกรรมสิทธิ์อยู่

 

• อำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ม.48)
1.กำหนดระเบียบเกี่ยวกับใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
2.กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในโครงการ
3.เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
4.ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกกรณีกระทบสิทธิ์/ประโยชน์ ตั้งแต่สิบรายขึ้นไป
5.จัดให้มีการบริการสาธารณะแก่สมาชิก จัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์
6.ดำเนินการอื่นๆ ตามกฎหมายกระทรวง ฯลฯ

• หลักเกณฑ์ และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่าย (ม.49 ม.50 ม.59)
1.จัดเก็บเป็นรายเดือนตามอัตราที่กำหนด
2.วันเริ่มจัดเก็บครั้งแรกต้องแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน นับแต่วันประชุมใหญ่ของสมาชิก
3.วิธีการและสถานที่จัดเก็บ
4.กำหนดค่าปรับหรือมาตรการบังคับ กรณีชำระล่าช้าหรือค้างชำระ 3 เดือนหรือ 6 เดือน
- ค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการ/สิทธิประโยชน์
- ค้างชำระติดต่อกัน 6 เดือนขึ้นไป ระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม

 

• การจัดทำบัญชีการเงิน
1. จัดทำงบดุลยื่นคณะกรรมการภายใน 3 เดือน นับแต่วันสิ้นงวดบัญชี โดยมีผู้สอบบัญชีรับรอง
2. ประกาศงบดุลโดยเปิดเผย
3. หากไม่ถูกต้องให้ดำเนินการดังนี้
3. 1ให้แก้ไขเสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หากไม่แล้วเสร็จ
    - ระงับการปฏิบัติงานบางส่วน
    - ให้หยุดดำเนินการชั่วคราว

เอกสารจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

1. ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
2. รายละเอียดโครงการ/ วิธีการจัดสรร/ ผังโครงการที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานที่ดิน
3. บัญชีรายชื่อ-ที่อยู่ ของสมาชิกเจ้าของบ้าน
4. สำเนาโฉนดที่ดินในที่ดินโครงการทุกแปลง (หน้า-หลัง)
5. สำเนาโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เช่น ถนน สวนหย่อม หนังสือรับรองบริษัทฯ เจ้าของโครงการ
6. บันทึกการตรวจสอบการก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของเจ้าพนักงานที่ดินที่รับรองว่าได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

เสร็จเรียบร้อยแล้ว
7. สำเนาทะเบียนบ้านที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคล

 

 

 

 

 

วิเคาระห์ ถึงข้อดี ข้อเสีย ของการจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

 

ข้อดีในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
1. รับ โอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อ บ้านทุกๆ คน อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น สโมสร (สำนักงาน) เป็นต้น

2. ได้รับการยกเว้น ค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินและภาษีอากรจากรัฐ ไม่ว่าในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บขณะทำนิติกรรมหรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำ ปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มจากกรมสรรพากร ข้อนี้หลายๆท่านคงสนใจ

3. เจ้า ของกรรมสิทธิ์ทุกรายในโครงการมีส่วนร่วม ในการบริหารงานหมู่บ้าน ตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ในชุมชนการออกสิทธิ ออกเสียงคัดค้าน หรือให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งการแต่งตั้งสมาชิกคนหนึ่งคนใดเป็นคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร

4. ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญจะ ได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอุปกรณ์หาบเร่แผงลอยที่วางระเกะระกะบนถนนทางเท้า ติดป้ายประกาศในหมู่บ้านจนดูเป็นตลาดนัดไปเลย การปลูกต้นไม้ (ที่เจ้าของบ้านอยากกิน) ในพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย

5. ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม

6. มีกฎหมายจัดระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่าข้อบังคับของหมู่บ้าน
7. สร้างความเป็นธรรมและพิทักษ์ความสะอาด ความปลอดภัยให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
8. มูลค่าทรัพย์สินจะทวีเพิ่มขึ้นในระยะยาว ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ก็เพราะว่ามีผู้ดูแลหมู่บ้าน จัดระเบียบทางเท้า ถนนสะอาด สภาพโดยรวมไม่ทรุดโทรม มี รปถ.รักษาความปลอด ดูปลอดภัยและมั่นใจดี คราวนี้เข้าใจแล้วใช่ไหมว่าทำราคาทรัพย์สินถึงมีมูลค่าสูงขึ้น
9. คุณภาพชีวิตจะสดใส คือประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

 

ข้อเสียในการไม่จัดตั้งนิติบุคคล

1. คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

คณะ กรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทย์ฟ้องร้องแทนสมาชิกในกรณีที่มีผลกระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน

2. การ เรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากท่านสมาชิก ไม่ได้รับความร่วมมือชำระค่าใช้จ่าย ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน

3. ไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม/บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งการบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรมฃ

4. มูลค่าทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา

5.ผู้จัดสรรที่ดินโอนทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับหน่วยงานราชการ เพื่อให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภาย ในหมู่บ้านไว้ได้

เนื่องจากเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลภายนอกสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม

6. ปัญหาความ เดือดร้อนของท่านสมาชิกไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกได้

7. พื้นที่ส่วนกลางสกปรกเลอะเทอะ ไม่มี ผู้ควบคุมดูแล รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการ จัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด

8. เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว หาบเร่ แผงลอย ของระเกะระกะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาสุนัขที่มีเจ้าของและสุนัขจรจัดภายในหมู่บ้านถ่ายมูลเลอะเทอะ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดหลายๆ หมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน

 

เราคือผู้เชี่ยวชาญและมีความพร้อมในการบริหารจัดการ ขอขอบพระคุณท่านคณะกรรมและผู้จัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรรมา ณ โอกาสนี้

ติดต่อเรา 02-248-4834 E-mail : info@thai-asset.com